woningbouwwijzer

STAP 1: VOORLOPIG ONTWERP

De wensen en eisen met betrekking tot het bouwproject zijn in kaart gebracht. De architect weet waar een voorlopig ontwerp aan moet voldoen.

Wat krijg je?

Een voorlopig ontwerp omvat een globale schets van de voor- en zijaanzichten, plattegronden van de verdiepingen en een lijst van toegepaste materialen. De architect kan al aangeven of de te bouwen woning binnen het budget zal passen. In een latere fase volgt een meer gedetailleerd ontwerp. Het is eigenlijk een voorzet om tot een ontwerp te komen.

Alleen een schets?

Het kan zijn dat de architect alleen voor het voorlopig ontwerp wordt ingeschakeld, bijvoorbeeld als de opdrachtgever heeft gekozen voor een cataloguswoning maar daar een eigen inbreng in wenst. De ene keer is de opdrachtgever meteen tevreden over het ontwerp, maar het kan ook even duren voordat er een schetsontwerp komt die naar tevredenheid stemt.

STAP 2: TOETSING WELSTANDSCOMMISSIE

Is een schetsontwerp eenmaal door de particuliere opdrachtgever goedgekeurd, dan kan de architect het voorleggen aan de gemeentelijke welstandscommissie, ook wel schoonheidscommissie geheten. Deze commissie, die niet bij iedereen even populair is, bekijkt of het bouwproject wel in de omgeving past.

Welke voorschriften?

Elke gemeente heeft een welstandsnota, waarin voorschriften staan omtrent te bouwen projecten. De welstandsnota kun je bij het gemeentehuis inzien. De welstandscommissie toetst het bouwwerk aan deze voorschriften.

Vergadering bijwonen?

Sinds 2003 zijn vergaderingen van de welstandcommissie openbaar. Je kunt ze als opdrachtgever gewoon bijwonen. Ook de architect wordt soms uitgenodigd om zijn schetontwerp toe te lichten.

STAP 3: DEFINITIEF ONTWERP

Als welstandscommissie en klant akkoord zijn met het voorlopig ontwerp, kan de architect overgaan op de volgende stap: het definitieve ontwerp. Meestal komt er commentaar van de kant van opdrachtgever of welstandscommissie. Deze opmerkingen worden verwerkt in het definitieve ontwerp. Voor sommige zaken, zoals elektriciteit, zal de architect mogelijk advies inwinnen bij deskundigen.

Niet tevreden?

Het kan nog een aantal correctierondes duren voordat er eindelijk een definitief ontwerp komt.

Kosten bekend?

Als het ontwerp definitief is, maakt de architect een begroting. Dan wordt duidelijk hoeveel het project gaat kosten. Mits er niets bijzonders gebeurt tijdens de volgende fase, het verkrijgen van de bouwvergunning.

STAP 4: AANVRAAG BOUWVERGUNNING

De architect (of de opdrachtgever zelf) dient middels een compleet dossier een bouwaanvraag in bij de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente.

Waar wordt op gelet?

Waar kijkt bouw- en woningtoezicht naar? Dit zijn zaken als:

• Is de woning voldoende energiesparend? Een opgave van de Energie Prestatie Norm (EPN) moet zijn opgenomen in het bestek.

• Ventileert de woning voldoende?

• Is de bouwconstructie in orde?

• Is de woning voldoende geluidsisolerend?

• Hoe staat het met de brandveiligheid?

Zaken die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Maar ook wordt gekeken naar het bestemmingsplan en lokale bouwverordeningen. Binnen dertien weken na aanvraag moet de gemeente een antwoord geven.

Geen toestemming?

Het kan voorkomen dat er geen bouwvergunning wordt verleend. Indien dit het geval is, dan heeft men zes weken de tijd om een bezwaarschrift in te dienen bij het college van B en W. Je kunt eventuele wijzigingen in het bouwplan laten aanbrengen, zodat het ontwerp alsnog doorgang vindt. Indien een vergunning opnieuw wordt afgewezen, dan kan men in beroep gaan bij de Arrondissementsrechtbank.

STAP 5: PLANNEN TER INZAGE

Je komt de berichten wel tegen in het lokale nieuwsblad: 'X' ligt ter inzage op het gemeentehuis. Belanghebbenden, zoals omwonenden, kunnen het complete dossier inkijken. Maakt niemand bezwaar tegen de bouwplannen, dan kan het vervolgtraject ingaan. Indien er wel (schriftelijk!) bezwaar wordt aangetekend, moet er opnieuw naar de plannen worden gekeken. Eventuele aanpassingen kunnen het bouwtraject alsnog doorgang laten vinden.

STAP 6: HET BESTEK

Alles akkoord? Dan begint de architect met het uitwerken van het definitieve ontwerp.

De zogeheten bestektekeningen vormen een onderdeel van het bestek, een dossier dat als leidraad geldt tijdens de bouw zelf. Alles is er in terug te vinden: de planning, de toe te passen bouwmaterialen en de gedetailleerde technische tekeningen. Aangezien niet alle informatie op de tekeningen past, staat de rest van de gegevens beschreven in het bestek.

Het is overigens zeer wenselijk dat je als opdrachtgever een tekening kunt lezen. Zo kun je beter een gesprek aangaan met de bouwer en ook beperk je de kans dat je tekeningen verkeerd interpreteert.

STAP 7: UITZOEKEN BOUWBEDRIJF

Ook komt in het bestek te staan welke (onder)aannemer wat doet. In dat geval moet duidelijk zijn wie de woning mag bouwen. Mocht je al in een eerder stadium een aannemer hebben gekozen, bijvoorbeeld wanneer je een cataloguswoning laat bouwen, dan is deze stap, “Uitzoeken bouwbedrijf”, eigenlijk al duidelijk.

Hoe aannemer uitzoeken?

Je kunt eerst bij een enkele aannemer een offerte aanvragen. Zoals een aannemer die door iemand is aanbevolen. Maar je kunt ook bij een stuk of vier bedrijven een offerte opvragen. De werkwijze kan dan als volgt gaan. Bij een onderhandse aanbesteding stuur je een kopie van het bestek naar een aantal geselecteerde aannemers. Je meldt de aanwezigheid van concurrentie aan allen. De bouwbedrijven maken een offerte op basis van de bestekgegevens.

Over een aantal zaken kan nog onderhandeld worden voordat je de keuze maakt welke bedrijf de opdracht mag doen. Je kunt de offertes dus vergelijken.

Verzeker je er overigens wel van dat duidelijk is of er nog kosten aan de offerte zijn verbonden!

Offertes vergelijken?
Hulp van een deskundige kennis of architect is bij het vergelijken van offertes zeer wenselijk. Teveel offertes opvragen is niet aan te bevelen. De winst die je erop pakt is marginaal en het maakt deze taak niet overzichtelijk. Het valt vaak niet mee om offertes te vergelijken. Zo kunnen sommige offertes achteraf een koude douche zijn, omdat bijvoorbeeld sommige werkzaamheden niet in de offerte zijn opgenomen. Waar op te letten? Een aantal punten:

• prijs.

• bouwtijd en aantal werkbare dagen.

• ervaringen en projecten van de aannemer.

• de grootte van het bedrijf.

• de mate van oplevering. Wat bij de een als wind- en waterdichte oplevering wordt bestempeld, heeft bij bouwbedrijf 2 een andere omschrijving. 

• hang- en sluitwerk.

• garanties.

• referenties en eerdere opdrachtgevers.

STAP 8: BOUWBEGELEIDING

Zit het werk van de architect er nu op? Dat hangt van de opdrachtgever af. De architect kan toezicht blijven houden (directievoering) tijdens de bouw. Alles ligt vast in het bestek, maar tijdens bouwprojecten doen zich toch maar al te vaak problemen voor. De architect heeft veel ervaring met bouwen en weet altijd wel hoe een probleem moet worden opgelost. Alleen hangt er aan dit begeleiden natuurlijk wel weer een prijskaartje.